재정 상황 확인하고 주택 상태 꼼꼼하게 점검
━ 바이어가 자문해야 할 질문들 클로징 비용도 집값의 2~5% 필요 자연재해 위험·보험 클레임 이력도 점검 지붕·각종 시스템 수명 파악해야 돈 절약 바이어가 오퍼를 던지기 전에 가장 중요한 것은 ‘확신’이다. ‘바로 이 집이다’는 마음이 생겨야 한다. 그런데 주변을 둘러보면 너무나 많은 옵션이 있고, 경쟁이 심해 어떻게 완벽한 확신을 가져야 할지 혼란스럽다. 본인에게 완벽한 집을 찾기 위해서 시장 조사는 필수다. 그리고 이때 필요한 것은 올바른 질문을 스스로 던지는 것이다. 그래야 경쟁에서 이길 수 있고, 감당할 수 있으며, 장기적으로 후회하지 않는다. ▶총예산은 얼마인가 스스로 감당할 수 있는 예산을 넘어가는 집을 보는 건 시간 낭비다. 주택 구매는 집값 이외에 재산세, 집 보험, 기타 유지비와 필요한 경우 수리비가 든다. ‘버크셔 헤서웨이 홈서비스’의 웬디 메이스 에이전트는 “예상치 못한 보수와 콘도인 경우 HOA 등을 더하면 정작 집을 사서 누릴 수 있는 재정적인 이점을 당장 누리기 힘들 수도 있다”고 말했다. ‘켈러 윌리엄스 레거시 원’ 부동산의 조이 샘파가 리얼터는 “모기지 사전승인이 그래서 필요한 것”이라며 “바이어, 에이전트, 셀러 모두가 효율적으로 일 처리를 하는 데 좋다”고 말했다. ▶자연재해는 없나 연방 재난관리청(FEMA)이 지정한 홍수 위험 지역에 속하는지 파악이 우선이다. 캘리포니아의 경우는 지진에 대한 위험이 존재하기 때문에 지진 보험 가입도 고려해야 한다. 또 기본 집 보험도 보장 범위를 넓혀 자연재해로 파괴된 경우 재건축 비용을 받을 수 있도록 설계해야 한다. 아니면 재난 이후에 청구서 부담까지 지게 될 수 있다. ▶셀러가 떠나는 이유 집을 파는 셀러가 떠나는 이유를 알면 보다 유리한 협상이 가능하다. 주택 다운사이징인지, 직장 때문에 이사인지, 다른 경조사 때문인지 등을 구체적으로 알아볼 필요가 있다. 좋은 에이전트는 이런 정보를 알아내서 바이어가 협상에서 활용할 수 있도록 해준다. 가능한 한 빨리 이사를 원하거나 집을 내놓은 지 오래된 셀러라면 이에 맞춰 일정 등을 조율해줄 때 승산이 높아진다. ▶집의 상태는 어떤가 간혹 주택 관련 서류와 리스팅 정보가 실제와 맞지 않는 경우가 있다. 예컨대 4베드룸 집인데 그중 침실 하나가 로컬 빌딩 코드에 맞지 않을 수 있는데 에이전트와 상의해야 한다. 셀러가 해당 주택에서 거주한 뒤에 고친 부분이나 리노베이션도 점검해야 한다. 바뀐 부분이 있다면 제조자 워런티까지 확인해야 한다. 전체적인 수리 이력은 셀러와 협상에서 중요한 무기가 될 수 있다. ▶지붕은 오래됐나 지붕은 비싸다. 막상 계약하고 이사를 마쳤는데 지붕의 수명이 다 됐다면 또다시 상당한 금액을 들여서 고쳐야 한다. 만약 당장 보이는 지붕에 문제가 있다면 모기지 렌더가 대출 조건으로 당장 수리를 요구할 수도 있다. 리스팅 정보에 지붕에 대한 묘사가 없다면 반드시 정확한 내용을 요구해야 한다. ▶주요 시스템은 오래됐나 지붕과 마찬가지로 집의 각종 시스템이 설치된 지 얼마나 됐는지 파악은 필수다. 여기에는 에어컨, 난방기, 워터 히터, 세탁기와 건조기, 스토브 등이 포함된다. 만약 이들 중에서 수명이 끝났거나 거의 다 됐다면 바이어는 셀러에게 해당하는 홈 워런티를 사 달라고 요구할 수도 있다. ▶리스팅 된 지 오래됐나 매물로 등록된 것이 오래됐다면 셀러는 보다 적극적으로 집을 팔려고 할 것이다. 바이어 입장에서는 가격, 스케줄, 컨틴전시, 거래 조건과 함께 눈에 띄는 문제점 해결 등과 관련해 유리해질 수 있다. 초반에 너무 올린 가격에 리스팅된 경우는 아무래도 오랜 기간 팔리지 않을 수 있다. 리스팅 기록상 잦은 가격 조정이 있었다면 집에 문제가 있는 것으로 보고 대응해야 한다. ▶보건·안전 위험 요소 납이 함유된 페인트, 라돈 검출, 이끼 지역 또는 다른 건강과 안전 관련 위험 요소는 모기지 승인에 걸림돌이 될 수 있다. 과거에 비슷한 이슈가 있었다면 셀러에게 관련 자료를 요구하고 어떻게 해결이 됐는지 확인해야 한다. 만약 위험한 요소가 있을 것으로 의심되거나 인스펙터가 추가 조사 의견을 내면 해당 문제점 진단에 추가 비용이 더 들어갈 수 있다. ▶과거 보험 클레임 셀러에게 과거 ‘보험보상기록(Comprehensive Loss Underwriting Exchange: CLUE)’을 요구해서 살펴봐야 한다. 과거 7년 동안 해당 주택의 집 보험 클레임 관련 내용이 정리된 서류다. 셀러가 알려주지 않았거나, 인스펙터가 찾아내지 못했지만, 보험사를 통해 문제가 접수되고 처리된 내용을 한눈에 알아볼 수 있다. ▶이웃 분위기 직접 살아보기 전까지 이웃의 분위기가 어떤지 알아내기는 쉽지 않지만 절대로 간과해서는 안 되는 부분이다. 시끄러운지 조용한지, 친근한지 배타적인지, 애완동물에 친화적인지 그렇지 않은지 등 필요에 따라 중요한 부분이다. 이를 파악하기 위해 셀러에게만 의지해서는 안 된다. 메이스 에이전트는 “주변을 직접 돌면서 이웃들과 이야기해야 한다”며 “셀러가 공개하기 꺼리는 정보를 얻을 확률이 높다”고 말했다. ▶집의 다른 문제점 셀러는 집에 관한 모든 정보를 제공할 의무가 있다. 그러나 누락되거나 빠진 부분에서 큰 문제가 생기기도 한다. 이런 이유로 전문가에 의한 인스펙션이 중요하다. 인스펙션 리포트는 집의 전반적인 컨디션을 규정하고 클로징 이전에 수리나 셀러 제공 크레딧 등의 협상 카드로 사용된다. 만약 집에 심각한 결함들이 발견돼 오퍼에 관련 내용을 넣었다면 이후 진행 과정에서 페널티 없이 계약을 취소하고 디파짓을 돌려받을 수 있다. ▶클로징 비용은 얼마나 클로징 비용은 통상 집값의 2~5% 수준이다. 여기에는 대출 수수료, 타이틀 리서치 비용과 관련 수수료, 감정 및 기타 비용 등이 포함된다. 클로징 데이트 3영업일 이전에 관련 서류가 바이어에게 제공되고 여기에 맞춰 클로징 비용을 지불해야 한다. 샘파가 리얼터는 “클로징 서류에 바이어와 셀러가 서명하고 에스크로 회사가 이들 서류를 모기지 렌더에게 보내면 대출이 집행된다”며 “이제 바이어는 홈오너가 된다”고 말했다. 류정일 기자재정 상황 바이어 에이전트 질문들클로징 비용 절약 바이어
