[부동산 기고] 바이어 에이전트 커미션

최근 전국부동산중개인협회(NAR)와 대형 부동산 중개 회사들이 캔자스시에서 있었던 홈 셀러들과의 연방 집단소송에서 4억 달러가 넘는 액수로 합의를 보기로 동의하면서 부동산계는 커다란 파문이 일고 있다. 이는 20건이 넘는 유사한 소송 중 하나에 불과한데 셀러들은 MLS, 즉 부동산 매물 리스팅 서비스 시스템에서 바이어 에이전트에 관한 중개수수료를 협회와 부동산 중개회사들이 불공정하게 조장했다는 주장이다. MLS에는 원래 매물을 올릴 때 바이어 에이전트에 관한 커미션이 명시되어 있어 셀러가 만일 상대적으로 적은 커미션을 제시했을 경우 바이어의 에이전트들은 의도적으로 이러한 매물들을 피해서 바이어들에게 집들을 보여주게 되는 경향이 있으며 결국 이러한 시스템 때문에 셀러들은 불리함을 겪었다는 것이 소송의 배경이다. 오는 7월부터는 MLS에 매물을 올릴 때 바이어 에이전트의 커미션을 명시하는 옵션이 아예 없어지게 될 것이다. 하지만 많은 분이 오해를 하는 부분은 7월부터는 바이어 에이전트에 대해 커미션을 아예 지급하지 않게끔 되는 거로 알고 있는 경우가 많다. 하지만 정확히 그런 뜻은 아니다. 커미션은 언제나 협상하는 한 부분이다. 그저 지금까지는 셀러의 에이전트가 리스팅 계약서를 사인할 때 셀러와 합의가 된 커미션을 MLS에 매물을 올릴 때 아예 명시하고 시작하는 방식으로 진행이 되었다. 반면 앞으로는 여러 가지 옵션이 가능해질 것이다. 첫 번째, 바이어가 본인의 에이전트에게 얼마만큼의 커미션을 수고비로 지급할지 결정하고 시작하는 것인데 얼마나 많은 바이어가 이를 동의할지는 미지수다. 지금까지는 셀러가 양쪽 에이전트들의 커미션을 부담하는 것이 일반적으로 통용됐으므로 바이어들이 이를 본인들이 부담해서 하게 되는 것이 익숙해지려면 시간이 좀 소요되어야 할 것이다. 두 번째 옵션은 바이어 에이전트의 커미션을 셀러와 바이어가 함께 나눠서 부담할 수도 있겠다. 그리고 세 번째는 지금까지 해오던 대로 셀러가 여전히 바이어 에이전트의 커미션을 부담하는 방법인데 아마도 현실적으로 계속해서 이럴 여지가 크다고 봐야겠다. 셀러 입장에서는 사실 가능한 모든 오퍼를 다 오픈해서 받고 거기서 본인에게 가장 나은 오퍼를 선택하는 것이 최선이므로 커미션을 내고도 결국 가장 이익이라면 그러지 않을 이유가 없어지는 것이다. 결국 커미션이 누구의 주머니에서 나올 것인가는 협상하기 나름이 될 것이다. 그리고 에이전트들은 본인들이 커미션을 받을 만한 가치를 입증해야 하는 협상의 능력, 전문적이고 총괄적인 지식 등을 더욱 입증해야만 할 것이다. 따라서 좀 더 경쟁적인 부동산 시장의 문을 열 가능성이 높다. 부동산 시장이 셀러에게 유리한 셀러의 마켓이든, 바이어에게 유리한 바이어의 마켓이든 누군가는 필요 때문에 커미션을 지급해야 할 수 있으나 이제껏 해 온 것보다 더 치열한 협상이 이루어질 것이다. 새로운 방식들이 당분간은 좀 혼란스러울 수 있겠으나 시간이 지나고 나면 학습이 되고 안정을 찾을 것으로 기대한다. ▶문의: (661)675-6000 윤 김/ 네오집스 리얼티 브로커부동산 기고 에이전트 바이어 바이어 에이전트 양쪽 에이전트들 최근 전국부동산중개인협회

수수료 투명성 높아지고 바이어 보호 강화

남가주 한인부동산업계 브로커와 에이전트 등 관계자들이 전국부동산중개인협회(NAR) 집단소송 최종 합의와 관련해 긴급 모임을 가졌다. 지난 27일 오후 5시 LA한인타운 레드포인트 부동산에서 열린 긴급 모임에는 이해봉 매스터즈부동산 대표, 마크 홍 코러스 대표, 케네스 정 드림부동산 대표, 제이 장 레드포인트LA 브로커, 맥스 이 LA exp 리얼티 대표 등 20여명이 참석했다. 남가주한인부동산협회 전 회장인 이해봉 대표는 “NAR 소송 합의에 대한 정확한 내용을 나누고 이에 따른 부동산 시장의 변화에 대해 준비하기 위해 긴급 모임을 가지게 됐다”며 “이번에 제안된 합의는 NAR 회원들을 보호하고 고객의 선택을 존중하는 것이 목표”라고 밝혔다. 그는 또 “최근 조 바이든 대통령도 이번 합의로 처음으로 수수료 협상이 가능해졌다고 잘못 언급했다”며 “NAR은 커미션을 정하지 않았고 30년 전부터 커미션을 협상할 수 있었다”고 강조했다. 또 “중개수수료는 중개인과 고객이 전적으로 협상이 가능하며 앞으로도 그럴 것”이라며 “주택가격은 부동산 시장에 의해 결정된다”고 덧붙였다. 이날 공유된 NAR 주택거래 중개수수료 반독점 소송 합의 주요 내용은 ▶4억1800만 달러를 4년에 걸쳐 배상 ▶NAR의 거의 모든 회원 배상금 지불 책임 면제 ▶7월 중순 MLS 중개인 수수료 포함 의무조항 삭제 ▶바이어 컨트랙트 작성 등이다. 매물리스팅 서비스인 MLS에 중개인 수수료를 포함하는 의무 조항이 없어지면서 부동산 거래에서 중개수수료에 대한 참석자들의 다양한 의견도 쏟아졌다. 그동안 셀러는 리스팅 에이전트뿐만 아니라 바이어 에이전트에게 모두 수수료를 지급해왔다. 이에 대해 케네스 정 드림부동산 대표는 “중개수수료에 대한 투명성이 높아져 고객에게 좋고 부동산 시장 트렌드에 맞춰 수수료는 움직일 것”이라며 “바이어에게 프리젠테이션을 통해 정확한 정보를 전달해야 한다. 계속 업데이트하고 교육받은 에이전트가 살아남을 것”이라고 말했다. 제이 장 레드포인트LA 브로커는 “바이어를 보호하고 대변하는 바이어 측 에이전트라는 인식을 심어줘야 한다”고 말했다. 셀러뿐만 아니라 바이어 에전트에게도 중개수수료를 지급해온 상업용 부동산은 이번 합의로 큰 영향이 없을 전망이다. 남가주 한인부동산협회 회장이자 코러스 부동산을 운영하는 마크 홍 대표는 “상업용 부동산은 이전에도 바이어 에이전트에게 수수료를 지급해 와서 큰 변화는 없을 것”이라며 “질로, 레드핀 등 인터넷부동산 회사를 이용하는 고객이 늘고 있는 데다 이번 합의로 인해 부동산 거래에서 수수료는 줄어들 것”이라고 내다봤다. 바이어 에이전트에게 수수료를 지급하게 되면 바이어가 리스팅 에이전트에게 듀얼 에이전트를 요구할 가능성도 높다는 의견도 나왔다. 또 MLS에서 중개인 수수료 포함 의무조항 삭제와 MLS 가입 의무가 없어져 이전보다 부동산 업계에서 NAR의 영향력이 축소될 수 있다고 분석했다. NAR의 집단소송 합의는 법원의 최종 승인을 남겨두고 있으며 그전까지는 현행 5~6% 수수료 관행은 유지된다. 승인 이후에도 5~6개월 동안 계속 양식과 조항을 업데이트하는 과정을 거치게 된다. 이 대표는 바이어 계약을 요구하는 새로운 MLS 규정을 준비하려면 NAR이 연말까지 회원들에게 무료로 제공하는 ABR(Accredited Buyer‘s Representative) 과정을 수강하라고 강조했다. 그는 “바이어를 위한 컨트랙트를 하지 않으면 앞으로 거래가 힘들 것”이라며 “커미션보다 바이어 측을 보호하는 서비스에 중점을 두는 것”이라고 강조했다. 이은영 기자수수료 바이어 주택거래 중개수수료 바이어 에이전트 중개인 수수료

집 팔 때 중개수수료 6%에서 3% 이하로 줄어든다

내집을 팔 때 셀러들이 부담해온 부동산 소개료가 곧 현재의 6%에서 3% 이하로 낮아질 예정이어서 미국 부동산 시장에 지각변동이 일어날 것으로 전망된다. 셀러들은 더 이상 바이어 측 에이전트에게 커미션을 주지 않아도 된다. ━ 전국부동산인협회(NAR)는 15일 집단 소송 당사자들과 사전합의로 4억 1800만달러를 손해 배상하고 커미션 6% 조항을 없애기로 최종 합의했다. NAR이 사전합의서에 서명, 연방법원에 제출해 판사의 승인을 받으면 시행에 들어간다. 이에 따라 집을 팔려고 내놓는 셀러가 집값의 6%나 되는 커미션을 모두 내는 관행이 없어지게 된다. 셀러는 앞으로 집값의 3% 정도만 자신의 에이전트에게 지급하고 집을 사는 바이어측 에이전트에게는 수수료를 지급하지 않는다는 의미다. 지금까지의 관행은 셀러가 집을 팔 때 커미션으로 집값의 6%를 내면 셀러 에이전트와 바이어 에이전트가 3%씩 나눠 갖는 식이었다. 예를 들어 전국 주택 가격의 중간값인 40만달러짜리 집을 팔 때 지금까지는 2만 4000달러의 소개료를 셀러가 모두 부담해야 하지만 앞으로는 1만 2000달러 이하로 줄어든다. 세계에서 가장 높은 수준인 셀러 커미션이 절반 이하로 낮춰지면 부동산 가격 하락과 거래 활성화에 기여할 것으로 예상된다. 반면 NAR 측은 협회 소속 150만 회원 가운데 100만명 정도가 부동산 업계를 떠나게 될 것으로 예상했다. 이같은 부동산시장 변화는 한인 에이전트들에게도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 미국의 부동산 중개 소개료 규모는 연간 1000억달러에 달한다. 김지민 기자중개수수료 셀러 에이전트 바이어 에이전트 부동산시장 변화

[부동산 가이드] 내집 마련 준비

금리 인상에 따른 모기지 이자율 상승 등의 주택 시장의 악재가 진행되고 있는 현재, 가격은 내려가지 않고 있다. 매물 가격은 지역마다 다르지만, 현재 지역 상승으로 이어질 전망이어서, 언제 안정화를 찾게 될지 도무지 가늠되지 않고 있다. 고객들과 대화하다 보면 다들 하나같이 “집이 없네”라며 한숨만 쉬고 있다. 살만한 집도 없고, 괜찮은 집은 모두 오버나 멀티 오퍼로 당첨에 확률조차 낮아진 상태라고 한다. 아마도 공급 부족이 계속되는 한 다른 어떠한 영향도 주택 시장의 가격 상승은 계속될 듯 보인다. 이럴 때일수록 바이어들은 미리미리 준비해서 기회를 잡아야 할 것이다. 그중에 준비되고 있어야 하는 것 중 가장 큰 이슈가 되고 있는 크레딧 관리다. 크레딧 관리는 항상 생활화해야 하며 융자 진행에서 변수가 되는 것이 항상 크레딧이기 때문이다. 융자를 받기 위해서 다운페이, 클로징 비용, 비상 자금 등이 필요한데 융자는 은행에서 직접 할 수도 있고, 융자 브로커의 도움을 받을 수도 있다. 융자 전문가들은 바이어의 재정 상태를 확인해 보고 (크레딧, 자산, 수입 등) 어떤 조건에서 얼마까지의 집을 살 수 있는지 계산해 준다. 그러나 현실적으로 융자 준비를 마친 상태에서 부동산 에이전트를 만나는 바이어들이 그렇게 많지는 않다. 융자 준비를 돕는 것도 우리는 중요한 부동산 업무의 일부로 생각한다. 또한 성공적인 주택 구매의 가장 중요한 열쇠라고 생각된다. 함께 집을 잘 고르는 기술, 오퍼를 잘 쓰는 기술, 좋은 매물을 놓치지 않는 기술, 융자를 잘 받는 기술에 더해서 본인의 운도 좋으면 이것이 최상의 주택 바잉 시나리오일 것이다. 집도 인연이라 생각하는 필자는 내 집 마련에 준비가 잘되어 있다면 바이어에게 딱 맞는 좋은 집은 꼭 나온다고 믿고 있다. 이사를 생각하거나 은퇴 지역을 찾고 있다면 믿을만한 바이어 에이전트를 구하고 신뢰할 수 있는 관계를 쌓아 나가야 한다. 고객들이 질로우나 레드핀 또는 리얼터 닷컴 등을 통해, 많은 매물 정보를 보는 것은 비교 차원에서는 좋지만, 오픈 온라인 정보는 정확하지 않을 수도 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 절대 믿지 말아야 하는 정보인데도 셀러와 바이어에게 의존도가 너무 높아지고 있다. 그렇기 때문에 바이어들은 현시점에 딱 맞지 않는 가격 정보를 가지게 된다. 현재 시장을 잘 파악하고 있는 좋은 에이전트를 만나야 좋은 가격에 집을 팔 것이고, 어려운 현 마켓 속에서 좋은 매물을 골라 좋은 가격으로 딜을 해서 사야 하니, 좋은 에이전트를 만나는 것이 가장 중요하다고 생각한다. 탐색할 때는 온라인 정보를 자세히 리서치하는 것이 중요하지만, 주택을 사는 시점에는 그 지역을 잘 아는 바이어 에이전트가 필요한 것이다. 모든 조건을 만족하는 부동산을 찾기는 쉽지 않다. 특히 요즘 같은 마켓은 더더욱이 그렇다. 바이어의 준비는 조건의 준비이고 매물검색부터 마지막 열쇠의 전달까지 많은 과정을 전문 에이전트가 하기에 믿고 맡긴다면 내 집 마련에 필승이 될 것이라고 생각된다. ▶문의:(213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 내집 에이전트 바이어 에이전트 기술 융자 부동산 에이전트

[부동산 이야기] 주택 최종 점검

에스크로가 순조로이 진행되어 종료되기 보통 3~7일 사이에 프로퍼티의 마지막 점검 절차인 파이널 워크스루를 진행하게 된다. 이때 만약 바이어 쪽에서 요청해서 셀러가 수용한 수리 부분이 있다면 수리가 제대로 되었는지를 확인하는 것이 첫 번째, 그리고 에스크로 기간 동안 혹시라도 바뀐 컨디션이 없음을 확인하는 것이 두 번째의 목표라 하겠다. 기본적으로 계약에 있어 셀러는 에스크로 기간 동안 프로퍼티에 들어가게 해주는 3번의 기회를 최소한 보장하도록 되어있다. 인스펙션 때, 그리고 감정과 바로 파이널 워크스루 하게끔 협조할 의무가 있는 것이다. 종종 여기서 분쟁이 생기는 경우가 있는데 가령 셀러가 약속한 수리를 제대로 마치지 않았다거나, 마쳤는데 바이어가 만족할만한 컨디션이 아니어서, 아니면 셀러가 이사를 나갔는데 가져간 물건에 대해 싸우는 경우도 많다. 연못에 있는 잉어들을 몽땅 가져갔다고 바이어가 도로 가져오라고 요구하는 경우도 있었는데 연못의 물고기는 셀러의 소유이고 가져갈 권리가 있다. 나무를 뽑아가는 경우라면? 화분들은 가져갈 수 있으나 땅에 심어진 나무는 집의 일부라고 해석하기 때문에 가져가선 안 된다. 분수대를 가져가고 마당에 벽난로를 설치해 놨는데 거기에 있는 가짜 나무처럼 생긴 부분을 떼어갔다. 이런 경우는 설치된 방법에 따라 어떠한 도구 등을 이용해서 라인을 연결하거나 못 나사 등으로 고정해 놓은 경우라면 이 또한 프로퍼티의 일부분으로 해석되므로 가져갈 수 없다. 때로는 정수기를 떼어가서 문제가 되기도 한다. 그러므로 만일 정수기가 리스이거나 셀러가 가져가길 원한다면 계약 성립 당시에 명시가 되어야 하겠다. 이러다 보니 에이전트들은 오퍼가 들어오고 카운터가 나갈 때 이처럼 가져갈 수 없는, 세일에 포함된 아이템들이나 또는 가져갈 아이템에 대한 명시가 정확하게 되는 것이 중요하다. 오븐을 떼간 경우도 보았는데 사실 프리스탠딩형 모델인 경우는 놀랍지만, 셀러가 가져갈 수 있다고 해석을 한다. 또 키친 싱크대안에 인스펙션 때는 그릇이 가득 차 있어서 몰랐는데 마지막 점검 시에 싱크대 안쪽이 금이 가 있고 코팅도 벗겨져 있는 걸 발견했다. 이 경우 만일 셀러가 디스클로저에 이것을 명시했다면? 셀러는 책임을 면하겠지만 반대의 경우일 때는 책임이 있는 것이다. 이러한 이유로 딜에 연루된 셀러와 바이어의 에이전트들도 육안으로 꼼꼼히 보면서 자체적인 인스펙션 폼을 작성하도록 요구되는 것이 몇 년 전에 추가되었다. 하지만 바이어 또한 여기서 인지해야 할 부분은 이처럼 파이널 점검에서 지적된 아이템들은 에스크로 취소할 권리로는 인정되지 않는다. 파이널 점검에서 분쟁이 생기는 아이템들은 소액 재판으로 청구할 수는 있어도 이로 인해 에스크로를 취소할 수는 없다. 바이어 에이전트로서 셀러가 이사 나간 것을 확인한 후에 이 파이널 점검에 관한 서류를 바이어에게 싸인 받아서 내보내는 것이 중요하겠다. 그리고 혹시 셀러가 에스크로 종료 후에렌트백으로 세입자가 돼서 잠시 프로퍼티에 머물러야 하는 케이스 역시도 파이널 점검에 관한 서류는 셀러가 렌트백을 마치고 이사 나간 후에 하는 것이 마땅하다고 본다. ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표부동산 이야기 주택 점검 파이널 점검 바이어 에이전트 마지막 점검

[부동산 가이드] 전문적인 부동산 에이전트

오늘은 부동산 에이전트로 일하면서 느끼는 에이전트와의 신뢰, 믿음, 그리고 일 잘하는 전문가 부동산 에이전트에 대해 쓰려고 한다. 부동산 시장은 여전히 뜨겁다. 집값은 계속 오르고, 모기지 이자율도 오르고 있는데, 이 악조건 속에 여전히 집을 사고자 하는 바이어들이 많다. 역시 인플레이션이 한목 한 듯 하다. 최근 강력한 셀러스 마켓으로 바이어들은 여전히 집을 구입하는데 어려움을 겪고 있다. 주택 적정 가격은 분명있는데, 가격과 상관없이 팔고 사는 마켓의 현실에 너무 답답할 때가 있다. 질로우나 레드핀 또는 리얼터닷컴 등을 통해 아주 많은 매물 정보를 보는 것은 비교 차원에서는 좋지만 오픈 온라인 정보는 정확하지 않을 수도 있다는 점을 염두해야 한다. 절대 믿지 말아야 하는 정보인데도 셀러와 바이어들 사이 의존도가 너무 높아지고 있다. 그렇기 때문에 바이어들은 현시점에 딱 맞지 않는 가격 정보를 가지게 된다. 탐색을 할 때는 온라인 정보를 자세히 리서치하는 것이 중요하지만, 주택을 구입하는 시점에는 그 지역을 잘 아는 바이어 에이전트가 필요한 것이다. 집을 잘 고르고 오퍼를 잘 쓰고 좋은 매물을 놓치지 않고 융자를 잘 받는 것에 더해서 본인의 운도 좋으면 이것이 최상의 주택 바잉 시나리오일 것이다. 이사를 생각하거나 은퇴 지역을 고르는 경우 믿을 만한 바이어 에이전트를 찾아 신뢰할 수 있는 관계를 쌓아나가기를 바란다. 집을 보기 전이나 리스팅을 원할 때는 자주 연락하다가 원하는 정보를 얻고 나면 연락을 끊는 경우, 본인의 이름 등 정보를 숨기는 경우, 주택을 구매할 수 있는 증빙 서류를 제시하지 않고 주택 구매 시기가 모호한 경우에는 좋은 바이어 에이전트를 만나기 어렵다. 탑 리스팅을 가진 셀러 측에서는 바이어에게 쇼잉 전에 그 바이어가 모기지 프리-어프루브가 있는지, 잔고 증명을 할 수 있는지 확인하고 싶어한다. 대부분 셀러들은 본인이 잘 가꾼 집을 높은 가격에 팔고 싶어하기 때문에 매매가 바로 이루어지거나, 집을 살 가능성이 높은 바이어에게만 쇼잉을 하고 싶어한다. 바이어 입장에서 타 지역에 좋은 주택을 구매하려면, 바이어의 이익을 대변할 수 있는 부동산 에이전트를 구하고, 탐색의 기간과 구매의 시기를 나눠서 효과적인 리서치와 액션을 취해야만 좋은 집을 구매할 수 있다. 집을 구매한다는 것은 특히 삶의 터전을 바꾸어 타지역에 주택을 구입한다는 것은 가구나 자동차를 사는 문제와는 아주 다르기 때문에 온라인 정보에만 의존해 본인 판단만으로 선택하기에는 변수가 아주 많다고 볼 수 있다. 이런 이유로 신뢰할 수 있는 바이어와 신뢰할 수 있는 지역을 잘 아는 에이전트의 조합으로, 지역 탐색 기간과 구입 시기를 잘 선택해서 빠르게 움직여야만 최고의 주택을 구입할 수 있다. ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼명예부사장부동산 가이드 에이전트 부동산 부동산 에이전트 바이어 에이전트 전문가 부동산

재정 상황 확인하고 주택 상태 꼼꼼하게 점검

━ 바이어가 자문해야 할 질문들 클로징 비용도 집값의 2~5% 필요 자연재해 위험·보험 클레임 이력도 점검 지붕·각종 시스템 수명 파악해야 돈 절약 바이어가 오퍼를 던지기 전에 가장 중요한 것은 ‘확신’이다. ‘바로 이 집이다’는 마음이 생겨야 한다. 그런데 주변을 둘러보면 너무나 많은 옵션이 있고, 경쟁이 심해 어떻게 완벽한 확신을 가져야 할지 혼란스럽다. 본인에게 완벽한 집을 찾기 위해서 시장 조사는 필수다. 그리고 이때 필요한 것은 올바른 질문을 스스로 던지는 것이다. 그래야 경쟁에서 이길 수 있고, 감당할 수 있으며, 장기적으로 후회하지 않는다. ▶총예산은 얼마인가 스스로 감당할 수 있는 예산을 넘어가는 집을 보는 건 시간 낭비다. 주택 구매는 집값 이외에 재산세, 집 보험, 기타 유지비와 필요한 경우 수리비가 든다. ‘버크셔 헤서웨이 홈서비스’의 웬디 메이스 에이전트는 “예상치 못한 보수와 콘도인 경우 HOA 등을 더하면 정작 집을 사서 누릴 수 있는 재정적인 이점을 당장 누리기 힘들 수도 있다”고 말했다. ‘켈러 윌리엄스 레거시 원’ 부동산의 조이 샘파가 리얼터는 “모기지 사전승인이 그래서 필요한 것”이라며 “바이어, 에이전트, 셀러 모두가 효율적으로 일 처리를 하는 데 좋다”고 말했다. ▶자연재해는 없나 연방 재난관리청(FEMA)이 지정한 홍수 위험 지역에 속하는지 파악이 우선이다. 캘리포니아의 경우는 지진에 대한 위험이 존재하기 때문에 지진 보험 가입도 고려해야 한다. 또 기본 집 보험도 보장 범위를 넓혀 자연재해로 파괴된 경우 재건축 비용을 받을 수 있도록 설계해야 한다. 아니면 재난 이후에 청구서 부담까지 지게 될 수 있다. ▶셀러가 떠나는 이유 집을 파는 셀러가 떠나는 이유를 알면 보다 유리한 협상이 가능하다. 주택 다운사이징인지, 직장 때문에 이사인지, 다른 경조사 때문인지 등을 구체적으로 알아볼 필요가 있다. 좋은 에이전트는 이런 정보를 알아내서 바이어가 협상에서 활용할 수 있도록 해준다. 가능한 한 빨리 이사를 원하거나 집을 내놓은 지 오래된 셀러라면 이에 맞춰 일정 등을 조율해줄 때 승산이 높아진다. ▶집의 상태는 어떤가 간혹 주택 관련 서류와 리스팅 정보가 실제와 맞지 않는 경우가 있다. 예컨대 4베드룸 집인데 그중 침실 하나가 로컬 빌딩 코드에 맞지 않을 수 있는데 에이전트와 상의해야 한다. 셀러가 해당 주택에서 거주한 뒤에 고친 부분이나 리노베이션도 점검해야 한다. 바뀐 부분이 있다면 제조자 워런티까지 확인해야 한다. 전체적인 수리 이력은 셀러와 협상에서 중요한 무기가 될 수 있다. ▶지붕은 오래됐나 지붕은 비싸다. 막상 계약하고 이사를 마쳤는데 지붕의 수명이 다 됐다면 또다시 상당한 금액을 들여서 고쳐야 한다. 만약 당장 보이는 지붕에 문제가 있다면 모기지 렌더가 대출 조건으로 당장 수리를 요구할 수도 있다. 리스팅 정보에 지붕에 대한 묘사가 없다면 반드시 정확한 내용을 요구해야 한다. ▶주요 시스템은 오래됐나 지붕과 마찬가지로 집의 각종 시스템이 설치된 지 얼마나 됐는지 파악은 필수다. 여기에는 에어컨, 난방기, 워터 히터, 세탁기와 건조기, 스토브 등이 포함된다. 만약 이들 중에서 수명이 끝났거나 거의 다 됐다면 바이어는 셀러에게 해당하는 홈 워런티를 사 달라고 요구할 수도 있다. ▶리스팅 된 지 오래됐나 매물로 등록된 것이 오래됐다면 셀러는 보다 적극적으로 집을 팔려고 할 것이다. 바이어 입장에서는 가격, 스케줄, 컨틴전시, 거래 조건과 함께 눈에 띄는 문제점 해결 등과 관련해 유리해질 수 있다. 초반에 너무 올린 가격에 리스팅된 경우는 아무래도 오랜 기간 팔리지 않을 수 있다. 리스팅 기록상 잦은 가격 조정이 있었다면 집에 문제가 있는 것으로 보고 대응해야 한다. ▶보건·안전 위험 요소 납이 함유된 페인트, 라돈 검출, 이끼 지역 또는 다른 건강과 안전 관련 위험 요소는 모기지 승인에 걸림돌이 될 수 있다. 과거에 비슷한 이슈가 있었다면 셀러에게 관련 자료를 요구하고 어떻게 해결이 됐는지 확인해야 한다. 만약 위험한 요소가 있을 것으로 의심되거나 인스펙터가 추가 조사 의견을 내면 해당 문제점 진단에 추가 비용이 더 들어갈 수 있다. ▶과거 보험 클레임 셀러에게 과거 ‘보험보상기록(Comprehensive Loss Underwriting Exchange: CLUE)’을 요구해서 살펴봐야 한다. 과거 7년 동안 해당 주택의 집 보험 클레임 관련 내용이 정리된 서류다. 셀러가 알려주지 않았거나, 인스펙터가 찾아내지 못했지만, 보험사를 통해 문제가 접수되고 처리된 내용을 한눈에 알아볼 수 있다. ▶이웃 분위기 직접 살아보기 전까지 이웃의 분위기가 어떤지 알아내기는 쉽지 않지만 절대로 간과해서는 안 되는 부분이다. 시끄러운지 조용한지, 친근한지 배타적인지, 애완동물에 친화적인지 그렇지 않은지 등 필요에 따라 중요한 부분이다. 이를 파악하기 위해 셀러에게만 의지해서는 안 된다. 메이스 에이전트는 “주변을 직접 돌면서 이웃들과 이야기해야 한다”며 “셀러가 공개하기 꺼리는 정보를 얻을 확률이 높다”고 말했다. ▶집의 다른 문제점 셀러는 집에 관한 모든 정보를 제공할 의무가 있다. 그러나 누락되거나 빠진 부분에서 큰 문제가 생기기도 한다. 이런 이유로 전문가에 의한 인스펙션이 중요하다. 인스펙션 리포트는 집의 전반적인 컨디션을 규정하고 클로징 이전에 수리나 셀러 제공 크레딧 등의 협상 카드로 사용된다. 만약 집에 심각한 결함들이 발견돼 오퍼에 관련 내용을 넣었다면 이후 진행 과정에서 페널티 없이 계약을 취소하고 디파짓을 돌려받을 수 있다. ▶클로징 비용은 얼마나 클로징 비용은 통상 집값의 2~5% 수준이다. 여기에는 대출 수수료, 타이틀 리서치 비용과 관련 수수료, 감정 및 기타 비용 등이 포함된다. 클로징 데이트 3영업일 이전에 관련 서류가 바이어에게 제공되고 여기에 맞춰 클로징 비용을 지불해야 한다. 샘파가 리얼터는 “클로징 서류에 바이어와 셀러가 서명하고 에스크로 회사가 이들 서류를 모기지 렌더에게 보내면 대출이 집행된다”며 “이제 바이어는 홈오너가 된다”고 말했다. 류정일 기자재정 상황 바이어 에이전트 질문들클로징 비용 절약 바이어

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